不動産を購入する際、土地の接道状況は必ず確認するものですが、現地を見て「公道」と思い込んでいたものが、よくよく調べると「私道」だったというケースがあります。
私道沿いの土地は比較的安価で購入できますが、建物を建てる際、または次に売却する際に手間がかかりがちです。私道沿いの土地は買うべきか? 建物を建てる場合はどのようなリスクがあるのか? その事例と対処法を解説します。
私道沿いの土地に家は建てられる?
不動産を購入する際、とくに建物が建っていない「更地」を購入する際に気を付けなければならないのは、その土地が「公道」に面しているかどうかです。公道とはご存じの通り、国道や都道府県道、市道や区道、地方都市においては町村道など、地方自治体が所有・管理する道路のことです。
これらは建築基準法上の42条1項1号道路に分類され、4m以上の道路幅員が確保されていることがルールとなっています。建物を新築する際は、建築予定地が原則この公道に面していることが条件となります。
一方、幅員4mに満たない道路の多くは、建築基準法上の42条2項道路(通称:2項道路)に分類される「私道」になります。道幅は狭いものの自動車も往来できるため、一見して公道と勘違いされることもありますが、実際は民間人が所有する私有地です。
基本、幅員4m以上の公道に面していないと建物の建築はできませんが、私道に面する土地であっても、ある条件を満たせば建築は可能です。その条件とは、土地を「セットバック」することです。セットバックとは、私道(2項道路)を公道同様の幅員4m以上にするために、建築予定地の一部を道路側に供出することです。
例えば、建物新築のために購入した私道沿いの土地(100㎡)の私道現況幅員が3mの場合、幅員4mまで拡幅するためには1m分(目標幅員4m-現況幅員3m)のセットバックが必要になります。この土地の接道幅が10mだった場合、セットバック面積は10㎡(接道幅10m×セットバック奥行き1m)となり、その分が従来の現況面積から差し引かれるため、最終的な土地の総面積は90㎡(現況面積100㎡-セットバック面積10㎡)と小さくなってしまいます。
このように、不動産販売広告上は「土地面積100㎡」となっていても、併せて「※セットバックが必要」などと記載されていれば、実際の土地面積は100㎡より小さくなってしまうということです。
4m未満でもそのまま新築できる私道もある
通常、セットバックを行う際は私道を挟んで向かい合う土地所有者同士で話し合い、道路の中心線を決めて、その中心線からそれぞれ2m後退した境界線の道路側土地を供出し合って合計4mの幅員を確保します。
しかし、向かい側が河川や線路だった場合、こちら側だけで幅員4mを確保しようとするとセットバック面積に大半の土地を取られて建物が建てられなくなる可能性もあります。
そんな苦境に置かれた土地のために、私道(2項道路)の特例である「42条3項道路(通称:3項道路)」があります。3項道路であれば、前面私道の幅員が2.7m以上取れていれば建物の建築ができます。東京都内においても、中央区(八丁堀界隈)や千代田区(神田界隈)に3項道路の指定を受けた私道が点在しており、周辺相場と比較して安価で取引されています。
私道はどうしてできたのか?
私道が「どうしてできた?」というよりも、「どうして残っているのか?」といった方が正しいかも知れません。
時代は戦前までさかのぼり、まだ四輪のエンジン車が普及していなかった当時、道幅の広い見抜き通りには馬車や路面電車が走り、そこから一歩入った「路地」沿いに一般住宅(長屋)が軒を連ねていました。その道幅は人がやっとすれ違える程度の細さで、向かい合いや隣り合う家族同士もおのずと親密になります。
路地の中にある井戸端に集まっては巷の情報を共有し、正月は餅つき、夏は盆祭り、秋は月見と、「長屋」というコミュニティならではの交流も楽しまれていたようです。しかし、こういった長屋住区のほとんどは戦時中に焼け野原となってしまったため、その後の復興事業によって街並みの公道化が進められました。その一方で運良く戦火を逃れた路地もあり、それらがいまもなお私道として残っているのです。
私道沿い土地は権利関係に注意
私道沿いの土地であっても、一定の条件を満たせば建物が建築できることはお分かりいただけたと思います。私道沿いの土地は、セットバックによって土地面積が目減りしてしまうことや、権利関係がらみのトラブルが起こる可能性が高いため、周辺相場より割安で販売される傾向にあります。
ある意味“お買い得物件”ではありますが、「権利関係がらみのトラブル」がどんなものなのかについても知っておく必要があります。
権利関係のトラブル➀ 私道の所有者が複数いる
古い時代に建てられた長屋の名残で、私道の所有権はその道沿いに建つ複数の住宅所有者が「〇〇分の〇」という形で共有しているのが一般的です。所有権登記を行った時期が数十年前のものだと、登記名義人がすでに死亡していたり、その子供や孫の所在も不明で連絡がつかないケースが出てきます。
そこで問題になるのが私道の管理です。経年劣化による凹凸・ひび割れの修繕や、私道下にある水道・ガス管工事が必要な場合、私道の所有者全員の承諾と出資が必要となり、一人でも連絡が取れない所有者がいると工事ができず、居住者の生活に支障をきたすことになります。
権利関係のトラブル② 私道部分が分筆されていない
見た目には幅員4m前後の道路に面して建物が建っているものの、土地の測量図や公図を確認すると道路の表示がまったく見当たらない場合があります。これは、道路(私道)部分が登記簿上分筆されていないことを表わします。
もしこのまま売却するとなると「無道路地」の扱いとなり、価格評価も低くなってしまいます。この土地を購入する側としては安価になり喜ばしいことかも知れませんが、無道路地には建物が建てられないので利用価値がありません。現況で幅員4m前後の私道が通っている状態ならば、売主に対して土地の測量(=隣接土地所有者との境界線確認)を求め、私道部分の分筆を済ませてもらってから引き渡しを受けた方が賢明といえます。
権利関係のトラブル③ 私道の所有権がない
「私道を複数の所有者で共有している」ということではトラブル➀と同じですが、これを「〇〇分の〇」という形ではなく、住宅所有者の数で分筆して個別登記しているケースもあります。その分筆された私道が各所有者の住宅前に割り振られていれば問題ないのですが、住宅から離れた飛び地の私道が割り振られていることもあります。
ということは、他人の家の前に自分所有の私道があり、自宅前の私道は他人の所有物になっているということです。こういった状態で建物の新築や道路掘削工事を行う場合は、自宅前の私道所有者から諸々の許可を得なければなりません。こうなると無道路地と同じ扱いになりますので、将来売却する際も値引き交渉されるなど困難を極めます。
まとめ
私道沿いの土地は、戦前からある長屋住区に残っていることが多く、古い時代から続く権利関係のトラブルもあるため嫌厭されがちです。
しかし、そういった土地は都心の一等地にも多数残っており、権利関係およびセットバックの問題が解消できそうであれば、購入を検討する価値は十分にあるといえるでしょう。