関東の「多摩ニュータウン」や関西の「千里ニュータウン」など、全国にはさまざまな大規模住宅分譲地があります。竣工当時は購入申込が殺到するほど大人気だったものの、年月が経てば高齢者ばかりになり、あらゆる生活機能が低下して“陸の孤島”と化してしまうケースも少なくありません。
そこで、往年のニュータウンの現在を追うとともに、令和にふさわしい最先端ニュータウンの開発進展状況についても検証してみたいと思います。
市民の憧れだった「ニュータウン」
「ニュータウン」とは、戦後の人口増加による住宅需要の高まりを受け、民間企業や公的機関（公団等）が郊外の広大な土地を開発して造った大規模住宅分譲地のことをいいます。戸建住宅もありますが、ほとんどが多棟構成の共同住宅（マンション）で、間取りもその当時では珍しいリビングを中心にした欧米スタイル。「畳に縁側」が当たり前だった日本人にとって憧れの住まいでした。
広い敷地をフル活用し、人とクルマの通行を分離した道路設計、建物デザインにも統一性を持たせた安全で美しく整然とした街並みが魅力の一つです。加えてスーパーマーケットや保育園、クリニックといった日常生活に不可欠な便利施設も併設しているので、住民の生活はニュータウン内ですべて完結することができます。
往年の人気ニュータウン
千里ニュータウン（大阪府 吹田市・豊中市）
1962年に入居を開始した「千里ニュータウン」は、大阪府北部の千里丘陵に位置する日本で初めて構想された大規模住宅分譲地です。事業主体は大阪府企業局で開発面積は1,160ha、住宅建設計画戸数3万戸超のビッグコミュニティです。
米国社会学者のクラレンス・ペリーが唱えた「近隣住区理論」に基づいて、道路・鉄道・公園・学校・商店などを総合的・計画的に配置した街づくりが特徴で、同タウンの全体完成と同時期にあたる1970年に開催された「大阪万博」によって、「千里」の名は全国に広まりました。
多摩ニュータウン（東京都八王子市・町田市・多摩市・稲城市）
1971年に入居を開始した「多摩ニュータウン」は東京都西南部の多摩丘陵に位置する大規模住宅分譲地です。開発面積は2,853haで、タウン内には住宅はもちろんのこと、商業・教育・文化等多様な施設を備えています。最寄り駅は京王相模原線・小田急多摩線・多摩都市モノレール「多摩センター」駅で、東京都心のベッドタウンとして人気があります。
千葉ニュータウン（千葉県白井市、船橋市、印西市）
1979年に入居を開始した「千葉ニュータウン」は、計画面積約1,930ha、計画人口14万3,300人、計画戸数4万5,600戸のビッグタウンです。その敷地は北総線に沿って「西白井」「白井」「小室」「千葉ニュータウン中央」「印西牧の原」「印旛日本医大」の6ブロックに点在しています。東京都心と成田国際空港を結ぶ中間地点という好立地にあり、「住む」「働く」「学ぶ」「憩う」など各種機能を複合した都市を形成しています。
港北ニュータウン（神奈川県横浜市都筑区）
1983年に入居を開始した「港北ニュータウン」は、横浜市の中心部から約12km、東京都心から約25kmの丘陵地にある大規模住宅分譲地です。計画面積は約2,530haで、「乱開発の防止」、「都市農業の確立」、「住民参加のまちづくり」、「多機能複合的なまちづくり」を基本理念として誕生しました。タウン内の緑道をベースに、公園や民有地の斜面樹林などを連結させた「グリーンマトリックスシステム」と呼ばれる緑のオープンスペースを有している点が特徴です。
昭和のニュータウンが抱える課題
昭和時代に誕生したニュータウンの多くは1970～1980年代をピークに居住者の減少がはじまり、2000年代に入ると過疎状態に陥ります。いずれのニュータウンも世帯数は過去とほぼ変わらないものの、一世帯の居住者数が徐々に減っていくのです。
その原因は、ニュータウンで生まれた子供たちが大人になり他の地域で暮らすようになったためです。タウン内の世代バランスは著しく偏って高齢者ばかりになり、加えて住宅の老朽化、タウン内商業施設の魅力低下により外部のショッピングモールへ買物に行く住民も増えるなど、ニュータウンの空洞化は深刻になっています。
そのため、全国各地のニュータウン管理組合ではさまざまな解決策を講じています。千里ニュータウンでは、タウン内の空き店舗にコミュニティ施設や生活支援施設を積極的に誘致し、住民生活を支える核として機能する仕組みを構築しています。多摩ニュータウンでは、住宅のリフォームや生活道路の整備、地域包括ケアと連携した街づくりを推進することで生活機能の再生を図っています。
令和のニュータウンは「スマートシティ」化がカギに
「スマートシティ」とは、AI、IoTなどの新技術やデータを活用した先進的な街づくりのことです。政府関係省庁も「スマートシティ官民連携プラットフォーム」と銘打って全国各地で計画されているスマートシティへの取組をサポートしています。
その主な内容は自動運転技術を活用した公的移動手段「MaaS（Mobility as a Service）」の導入や、産学官のデータ連携基盤「DX（Digital Transformation）」の構築など、既存の住宅地内にスマートシティ概念に則った先進技術を投入するものがほとんどです。そんな中、このスマートシティ構想をベースに、まっさらな土地で新たな街を創り出すという動きもあります。
Woven City（静岡県裾野市）
自動車メーカー・トヨタの東富士工場跡地において2025年の入居開始を目指し建設中のニュータウンが「Woven City(ウーブンシティ）」です。計画面積は約70.8haで、初期人口は360人、将来人口は2,000人を予定しています。スマートシティ構想を網羅したこのニュータウンでは、地上に人や自動運転車を中心とした公共交通網の道路を配置し、地下空間には配送や物流中心の道路を造ることで安全で効率的な移動環境を確立します。
加えて、NTTとの連携によるスマートシティプラットフォーム（データマネジメント・情報流通、デジタルツイン）の構築、日清食品との連携による食を通じたウェルビーイング（身体・精神・環境的に良好な生活状態）の実現を目指します。
まとめ
戦後の高度成長期に誕生したニュータウン（大規模住宅分譲地）での暮らしは、当時の若いファミリーの憧れの的でした。統一感のある美しい街並み、人車分離の安全な通路のほか、買物・教育・医療などの生活利便施設まで揃う理想の住環境です。
関西では「千里ニュータウン」、関東では「多摩ニュータウン」「千葉ニュータウン」「港北ニュータウン」がよく知られています。創成期はいずれも開発面積1,000ha、居住人口10万人を超えるビッグタウンでしたが、年月を経る毎に過疎化が進み、“時代遅れ感”が否めなくなっています。
これら往年のニュータウンが街再生に努力する傍ら、AI、IoTなどの新技術やデータを活用したスマートシティ構想を掲げた次世代志向のニュータウン（「ウーブンシティ」等）も誕生しつつあります。
若いファミリー世帯が多く暮らす往年のニュータウンに求められたのは「タウン内で暮らしがすべて完結すること」でした。現在これらのニュータウンが衰退しているのはこの閉鎖的な街づくりが原因なのではないかとも考えられますが、先進のニュータウンであるウーブンシティにおいてもこの思想は変わらず盛り込まれているようです。
コロナ禍によってリモートワークが当たり前となり、都心・地方の二拠点生活（デュアルライフ）に注目が集まる昨今、新旧を問わず、郊外にあるニュータウンの存在価値も見直されるかもしれません。
