兄弟姉妹間で親の財産を相続することになったとき、現金や預貯金であれば比較的容易に均等分割することができますが、実家の土地・建物といった不動産については平等に分割することは困難です。親族の誰かが居住中の場合は売却して現金化することができませんし、空き家であったとしても、売るか売らないかで相続人同士意見が割れる可能性もあります。

このように、処分方法が定まらず宙に浮いたままの相続不動産をどう扱えばいいのかについて考えてみたいと思います。

不動産の分割相続は難しい?

親が亡くなると、相続人である子供(兄弟姉妹)は遺産をどのように処理するかについて「遺産分割協議」を行うことになります。現金や預貯金なら分割は簡単ですが、不動産はどのように分けたらいいものか悩みどころです。親だけが住んでいたのであれば空き家になるので、売却して現金化してしまえば解決します。しかし、兄弟姉妹の誰かが親と同居しており、親の死後も実家に住み続けたいと主張したら売却はできません。そういった場合は、実家に住み続けたいという人が他の兄弟姉妹の相続分に相当する金額を支払って実家を買い取ることになります。

1人の相続人が他の相続人から実家を買い取る場合の計算方法について、以下の例で説明します。

・相続人(兄弟姉妹)の人数:3人
・遺産総額:現金・預貯金3,000万円+不動産(査定額)6,000万円=9,000万円
・分割相続金:9,000万円÷3人=3,000万円/人

実家に住み続けたい人が実家を丸ごと相続すると相続額は6,000万円になり、1人分の分割相続金額(3,000万円)をオーバーしてしまいます。これではほかの2人の分割相続金が不足してしまうので、実家に住み続けたい人はその不足分(1,500万円×2人=3,000万円)を支払えば、遺産の均等分割ができます。

不動産相続には4つの方法があります。

代償分割(上記例)

1人の相続人が分割相続額以上の不動産を相続するために、ほかの相続人に分割相続の差額分を現金で支払う方法。

現物分割

相続人の1人が分割相続額相当の不動産や動産(自動車など)をそのまま一括相続する方法。

換価分割

相続不動産を売却して現金化した上で均等分割する方法。

共有

相続不動産を持ち分割合で共有する方法。

相続不動産の査定評価額が1人分の分割相続額と見合っていれば現物分割で解決できます。しかし不動産の査定評価額が1人分の分割相続額を上回っていれば、代償分割、換価分割、共有のいずれかの方法を選ぶしかありません。

不動産相続でよくあるトラブルとは?

前述の代償分割の例の場合、もし実家に住み続けたい人が経済的な理由で3,000万円の現金を用意できなかったらどうなるのでしょうか。また、兄弟姉妹と「共有」している空き家になった実家について、賃貸運営を提案しても誰かに反対されたり、雨漏りを修理したいのに誰も資金協力してくれないなど、相続人同士のトラブルは絶えません。以下はそんな相続トラブルの事例です。

実家兼賃貸オフィスビルを共有相続したAさんのケース

Aさん(独身男性・50歳代)は都心駅徒歩圏にある10階建てオフィスビルを弟と2人で相続しました。このビルの最上階(10階)には、亡くなった親とAさんが暮らしていた実家があります。Aさんはそこに住み続けるため、兄弟の持ち分をそれぞれ1/2としてビルを共有相続することで遺産分割協議は決着しました。

10階以外の階は1フロア1区画の賃貸事務所になっており、すべて満室です。相続後も安定した賃料収入が続いていたため、兄弟の賃貸経営は順風満帆でした。しかし数年後、弟が経営する会社の業績が悪化、負債の穴埋めとして自らの持ち分を不動産買取業者に売却せざるを得なくなりました。買取業者はAさんにも売却の打診をしてきましたが、「ここに住み続けたいし、家賃収入がなくなると生計が成り立たない」と断ると、買取業者はこれまで事務所限定で貸していたところに飲食店舗を入居させるなど好き勝手な賃貸運営を始めたのです。ビル内には不特定多数の客が四六時中出入りするようになり、厨房から漏れ出る調理臭が共用廊下にこびりつき、かつてのインテリジェントビルは場末の雑居ビルへと変貌してしまいました。

一戸建ての実家を現物分割相続したBさんのケース

Bさん(独身男性・40歳代)は、母親と姉(独身・50歳代)の3人で郊外の一戸建て住宅に暮らしていました。浪費家の姉とBさんとは昔から仲が悪く、ケンカになるたび母が仲裁に入ることで何とか共同生活が成り立っていたのです。そんな母が亡くなり、Bさんは姉と遺産分割協議に入りました。母の遺産は預貯金3,000万円と実家(査定評価額3,000万円)の総額6,000万円。預貯金と不動産評価額が同額なので、どちらかが預貯金、どちらかが実家とすれば平等に現物分割することができます。

Bさんは肢体障害者のため、車イスで生活できるよう自費で実家をリフォームしており、できることならこのまま実家で暮らし続けたいと考えています。そこでBさんは姉に預貯金を相続してもらい、自分に実家を明け渡してくれるよう提案したのです。姉はその条件で納得し、協議はいったん終了しました。しかし姉はいつまでたっても出て行かず、実家の一室に居座り続けたのです。遺産の預貯金で新居を買って引っ越してほしいと頼むと、「これまでの借金返済に充ててしまったため、残金はほとんどない」というのです。仕方なくBさんは弁護士を立てて退去請求を始めましたが、話し合いは難航するばかりです。

不動産相続で迷ったときの駆け込み寺は?

「遺産分割協議で兄弟姉妹と意見が合わない」「親が所有していた財産の状況が分からない」など、遺産相続に関する悩みは家庭により様々です。これらの悩みを誰にぶつけたらいいのでしょう。「相続に強い職業は?」と問われてまず思いつくのは弁護士です。次いで税理士、司法書士といったいわゆる「士業」が挙げられます。

相続に関する課題は多種多様なため、それぞれの職務によって得意分野も分かれます。弁護士は相続人同士のトラブル解決が得意分野です。税理士は相続税にかかわる控除・節税手段などについて相談できます。司法書士は相続不動産の登記を任せることができます。ただし、いずれの業種も1回5,000円から1万円程度の相談料がかかります。たとえば税金と登記について聞きたいとなると、2カ所に相談料を支払うことになります。

実はこれらの相談がワンストップでできる窓口があります。それが不動産会社です。

不動産会社は、不動産相続に関わる数多の取引を経験しています。複数の相続人トラブルにも遭遇していますし、そのたびに弁護士や税理士、司法書士とともに解決してきました。不動産会社と士業との結束は固く、「このトラブルはこの先生にお任せすれば大丈夫」と、最適な人材を紹介してくれます。不動産会社こそ、相続で迷ったときの「駆け込み寺」といっても過言ではありません。

まとめ

「不動産相続でよくあるトラブル」の中で紹介したAさんの例のように、共有相続した持ち分は第三者に売却することができます。しかし、本来は事務所限定だった賃貸物件に飲食店を入居させるようなことをされては、以前から入居する事務所テナントからのクレームにつながり、身内であるほかの共有者を悩ませることになります。

何より兄弟姉妹が仲良く、経済的に安定していることが第一です。共有持ち分が売却された際は、第三者が所有権移転登記を終えた段階で共有者同士が話し合い、対象不動産をどのように運用するかについてルールを決めておけば大きなトラブルには発展しないでしょう。