不動産投資とはどのような投資方法なのか、これから不動産投資を始めようと考えている人に、具体的なメリット・デメリットと解説します。不動産投資で成功するための基礎知識として参考にしてください。
不動産投資とは大家になることです。大家は、マンションやアパートなど自分が持っている不動産を人に貸して家賃収入を得ます。自分で働いた労働時間の対価として所得を獲るのではなく、土地や建物に稼いでもらい所得を得ていくのです。
これを「不労所得」といいます。個人が働ける時間は有限です。自分が働く間に土地や建物にも働いてもらえば、よりお金を稼ぐことが可能になります。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン

資産運用は、リスクやリターンによって、つぎの３つに分類できます。

ローリスク・ローリターン
ミドルリスク・ミドルリターン
ハイリスク・ハイリターン

ローリスク・ローリターンの代表は預貯金です。ローリスク・ローリターンとは、損失の危険性は低いものの、高収益を獲ることも少ないことです。
ハイリスク・ハイリターンは株式投資が代表的です。損失の危険性が高い反面、収益性も高い手法です。
不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資手法です。リスクが中程度で元本は保証されませんが、投資した資金が一瞬で消えるようなことはなく、投資がうまくいった場合にはある程度の利益となる投資商品だからです。

不動産投資による収入は2つ

不動産投資には、「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の２つの利益があります。

キャピタルゲインとは、不動産の売却益のことです。保有している不動産を買ったときよりも高く売却できたときの利益を表します。

一方インカムゲインとは、保有している不動産を保持したままで得られる収益。つまり、「家賃収入」のことです。
不動産価格がどんどん上昇していたバブル崩壊前（～1991年）までは、値上がり益である「キャピタルゲイン」が不動産投資のメインでした。
しかし、現在ではキャピタルゲインを最初から狙うのはプロの投資家でも難しいので、しっかり家賃収入の得られる「インカムゲイン」が重視される傾向にあります。
キャピタルゲインは市況に影響されるのに比べ、インカムゲインは堅実で安定的な収入が狙えるからです。

不動産投資の種類

不動産投資の主な物件の種類と特徴を確認しましょう。

（1）区分マンション（マンションの1室）
分譲マンションなどの1室を購入して、第三者に貸し出します。1室の購入なので、投資金額が少額で済みます。また建物や入居者の管理を委託すれば、手間がほとんどかかりません。ただし、1室単位となるため、空室リスクが高くなります。

（2）一棟マンションや一棟アパート
小規模のマンションやアパートなどを1棟丸ごと購入します。複数の居住者からの家賃があるため、長期で安定的な収入があるというメリットがあります。ただし、投資金額が億単位など高額になる場合があります。災害や震災などの被害にあうと大きな痛手を受けることになるので、不動産投資に慣れてからチャレンジするようにしましょう。

（3）一戸建て
一戸建てを購入して、主にファミリー層に貸し出します。多くの戸建て投資家は中古で購入します。地域や地区年数によっては、500万円未満など少額で購入することができるからです。ただし、中古物件は最低限のリフォームが必要になることや、建物の維持費が高くなりやすい傾向にあります。また、地域の需要を見極めないと、単数の居住者のため空室リスクが高くなることに注意が必要です。

不動産投資のメリット

（1）安定した収入の確保
不動産投資の一番のメリットは、自分が働かなくても安定的に入ってくる不労所得を作れるということです。部屋を借りる時は年単位（1年、2年など）のことが多いので、長期的な収入が得られます。また、賃料は大きく下がることはないので、比較的安定しています。（2）年金代わりになる
不動産投資で得られた家賃収入は、定年後の私的年金代わりになり、公的年金（国民年金・厚生年金）を補う収入源となります。家賃収入は不労所得であるため、老後の年金代わりとして期待できます。

（3）相続税対策になる
Aさんが2億円の現金を持っていたとします。Aさんが亡くなると、現金はそのまま2億円で評価されて相続税がかかります。しかし、投資用不動産は路線価で評価され、実勢価格の70～80％です。この評価額に対して相続税がかかるため、現金よりも相続税を低く抑えることができます。

不動産投資のデメリット

（1）空室・家賃滞納リスク
インカムゲイン（家賃収入）は安定的な利益を得られますが、住んでいる人がいなければ収入はありません。入居者がいなくなっても、次の入居者がすぐに見つかる保証はないのです。また、入居者がいても家賃を滞納されるリスクがあります。

（2）建物の老朽化
建物は年月が経つと老朽化します。設備の故障などもあるので、定期的な修繕とメンテナンスを心がけ入居者に迷惑をかけないようにしましょう。また、外壁塗装の塗り替えなどの大規模修繕には高額な費用がかかります。長期修繕計画をたてて準備しておきましょう。

始める時は少額の区分所有マンションから

この記事では、不動産投資の基礎知識とメリット・デメリットについて解説しました。不動産投資を始める人は、失敗を未然に防ぐためにも、基礎を学びながら区分所有マンションや1戸建てなど少額から始められる不動産投資からチャレンジするようにしましょう。