不動産投資のサブリースとは？

サブリースとは、所有中の投資用不動産をサブリース会社に一括で借り上げてもらうサービスです。サブリースは空室でも一定の家賃収入を保証してくれるため、空室リスクや家賃滞納リスクを回避できるメリットがあります。ワンルームマンションのような区分所有よりも、アパートやマンション一棟などの集合住宅で利用されるケースが多いです。

一方で、サブリース会社から保証家賃の減額を提案されるなどのトラブルも発生しています。最近では、当初の計画よりも入居者が集まらず、サブリース会社からのオーナーへの支払いがストップした「かぼちゃの馬車（シェアハウス）」 問題が話題になりましたが、すべてのサブリース会社が悪いわけではありません。優良なサブリース会社も存在するため、うまく活用すれば、空室リスクや家賃滞納リスクを回避しながら安定した賃貸経営ができます。

ここでは、サブリースのメリット・デメリットやサブリース会社の見極め方について解説します。

サブリースとほかの物件管理サービスとの違い

サブリースとは、サブリース会社が物件のオーナーから投資用不動産を一括で借り上げ、オーナーに一定の家賃収入を保証する仕組みです。サブリースの保証家賃は、実際に入居者が支払う家賃の80～90％が相場です。入居者はサブリース会社と賃貸借契約を結ぶため、入居管理はすべてサブリース会社が行います。

不動産投資における物件管理のサービスには、サブリースのほかに以下の3つのサービスがあります。

管理委託

管理委託は、家賃の3～5％程度の委託料を支払って、管理会社に物件管理を委託するサービスです。入居者管理や家賃の回収、消耗品の交換など、管理業務の多くを管理会社に依頼できます。入居者がいればサブリースより家賃収入の手取り額は多くなりますが、サブリースのような家賃保証はありません。

滞納保証

滞納保証は、入居者が家賃を滞納したときに、管理会社に滞納分の家賃を保証してもらえるサービスです。管理委託のオプションとして利用されることが多いですが、空室時の家賃を保証してもらえるわけではありません。

空室保証

空室保証は、空室が発生したときに一定の家賃収入を保証してもらえるサービスです。
サブリースの場合、家賃以外の収入（礼金、更新料など）はサブリース会社の収入になりますが、空室保証はオーナーの収入になります。

サブリースのメリット

不動産投資でサブリースを利用することにはどのようなメリットがあるのでしょうか。サブリースの主なメリットを3つ紹介します。

①空室リスク・家賃滞納リスクを回避できる

サブリースの一番のメリットは、空室リスクと家賃滞納リスクを回避できることです。サブリースを利用すれば、空室や家賃滞納が発生しても、毎月安定して一定の家賃収入を得られます。アパートのような集合住宅は物件価格が高いので、借入金額も大きくなります。空室や家賃滞納が発生すると、家賃収入から借入金を返済するのが難しくなりますが、サブリースの家賃保証があれば、借入金の返済原資を確保できるので安心です。

②物件管理を一括で任せられる

サブリースは、物件管理を一括で任せられるのもメリットです。サブリース会社がオーナーから投資用不動産を一括して借り上げて入居者に転貸するので、入居者募集や家賃の回収などの管理業務はサブリース会社が行います。サブリースを利用すれば物件管理に手間がかからないため、本業があっても不動産投資に取り組めます。

③経理事務や確定申告がしやすい

サブリースでは、オーナーはサブリース会社と賃貸借契約を結ぶので、収支管理がシンプルになります。入居者ごとに家賃の入金を確認したり、入退去のたびに発生する収入・費用を管理したりする必要はありません。そのため、経理事務や確定申告がしやすくなります。

サブリースのデメリット

サブリースはメリットだけでなくデメリットもあります。続いて、サブリースの主なデメリットを3つ紹介します。

①家賃収入を最大化できない

サブリースは、空室や家賃滞納が発生しても一定の家賃収入が保証されますが、家賃収入を最大化することはできません。サブリースの保証家賃は、入居者が支払う家賃の80～90％になるので、満室の場合は管理委託に比べて収益性が低下します。また、礼金や更新料などは本来オーナーの収入になりますが、サブリースの場合はサブリース会社の収入になります。そのため、満室に近い状態で経営ができる場合、サブリースを利用すると家賃収入が減少してしまいます。

②保証家賃の見直しが行われる

サブリースでは、定期的に保証家賃の見直しが行われるのが一般的です。契約の更新ごとに、家賃の相場や経済状況を考慮して保証家賃が見直されます。状況によっては保証家賃が改定され、家賃収入が減少するかもしれません。保証家賃が減額されると、借入金の返済などに影響が出るので注意が必要です。

③サブリース会社の倒産リスクがある

サブリース会社が倒産するリスクもあります。サブリース会社が倒産すると、入居者との間で締結した賃貸借契約はオーナーに引き継がれますが、サブリース会社が預かった敷金を回収するのは難しくなります。空室が多い状態でサブリース会社が倒産すると保証されていた家賃収入を得られなくなり、借入金の返済に影響が出る恐れもあります。また、新たに管理会社を探す必要があるなど、物件管理にも影響が出ます。

優良なサブリース会社の見極め方

「かぼちゃの馬車」事件のように、サブリースを利用した不動産投資のトラブルが報じられているため、悪い印象を持っている人もいるでしょう。

しかし、優良なサブリース会社と契約できれば、長期にわたって一定の家賃収入が期待できるので、安定した賃貸経営がを見込みやすくなります。

優良なサブリース会社を見極めるには、会社の経営状況や実績に注目することが大切です。サブリース事業で利益が出ていないと、保証家賃の減額や支払停止につながる可能性があるので、業績が安定している会社を探しましょう。創業年数や取扱物件数などの実績、評判をインターネットで確認するのもおすすめです。また、市況によりその会社の業績が悪化する場合もありますので、一度契約をしても継続して動向を確認していくことも大切です。

また、たとえサブリースの家賃保証があっても、賃貸需要が旺盛で空室リスクが低い好立地の物件に投資することも重要です。