不動産投資の確定申告はどう行う?経費になるもの、ならないもの

毎年2月中旬から3月中旬にある「所得税の確定申告」。会社員の方にはあまり馴染みがないかも知れませんが、不動産投資を始めた年には税金の計算や申告の手続きが必要になります。あわてないために基礎知識を仕入れておきましょう。

不動産投資の確定申告の流れとルール

前年の1月1日から12月31日まで1年間の所得を確定させて、税務署に届け出ることを「確定申告」といいます。
所得とは、=収入ではなく、収入から経費などを控除(差し引く)したものです。税金はそこにかかってきますが、多くの場合「源泉徴収」などで、あらかじめ収入から税金が引かれています。経費の額などを加味して正確な所得金額を割り出し、所得税の額を確定することを確定申告といいます。

確定申告が必要な人や還付を受けられる人は?

確定申告が必要な人は、自営業の人や、会社員でも給与所得以外の副業で20万円を超す所得がある人や2つ以上の企業から給与をもらっている人、給与が年間2000万円を超えている人は、確定申告が必要になります。
会社員の場合、給与から「源泉徴収」で税金が差し引かれ、これまでほとんど確定申告に縁がなかった方も多いでしょう。給与所得と不動産からの所得は合わせて計算していいというルールがあるため、不動産投資でマイナスが出ている場合、全体として計算(損益通算)しすると所得が減り、払いすぎた税金が還付金として返ってくることになります。
税金を払っていない場合は当然ながら還付金はありません。

確定申告の種類

確定申告には「白色申告」「青色申告」の2種類があります。
不動産所得の白色申告
初年度は通常白色申告です。白色申告は事前申告の必要がなく、帳簿は簡単な単式簿記で作成します。書類は以下を用意します。
・確定申告書B(第1表・第2表・添付書類台紙の3枚)
・収支内訳書(収支内訳書・減価償却明細の2枚)
・医療費控除の明細書(医療費控除を受ける場合のみ)

不動産所得の青色申告
青色申告は条件を満たしていれば65万円の青色申告控除が受けられるため、白色申告に較べて還付金が大きくなります。
ただ、事前届け出や「複式簿記」「貸借対照表と損益計算書の添付」が必要です。
さらに不動産投資の場合は「5棟の物件を保有する」もしくは「10室の物件を保有する」のいずれかを満たして、不動産投資が事業規模となっていなければ、青色申告をすることはできません。

確定申告の流れ

確定申告は以下のような流れで行います。

①必要な書類をそろえ所得を計算する
源泉徴収票、家賃収入が分かる書類、経費など、必要な書類を用意します。
毎月収入や経費を整理しておけば、申告書の作成が楽になります。
必要な書類については後述します。

②確定申告書を作成する
集めた書類をもとに「所得税の確定申告書」を作成します。

③税務署に提出する
3月中旬の決まった期日までに税務署に申告書を提出します。例年15日ですが、土日の関係でズレることもあります。
提出は直接税務署に持ち込むだけでなく、郵送でも受け付けています。

確定申告に必要な書類

・源泉徴収票
会社員の場合、給与所得の源泉徴収票が必要になります。なくさないように保管しておきましょう。
自営業の場合は通常のように所得金額を算出します。

・不動産に関わる書類
対象の不動産が自身の所有物であることを証明する書類、家賃収入があることを証明する書類を用意しましょう。
・不動産売買契約書(コピーを添付)
・譲渡対価証明書(コピーを添付)
・売渡精算書(コピーを添付)
・賃貸契約書(コピーを添付)家賃送金明細書は管理会社から発行してもらいます。

・経費に関する書類
不動産所得を得るためにかかった経費の書類を用意します。
(税金・保険料・借入金金利・運用経費など)
・税金の納付書(固定資産税・都市計画税、購入時の不動産取得税・契約書に貼る収入印紙税など)
・火災保険・地震保険などの証明書
・ローン支払い明細書(金利分を経費計上するため)
・管理費・修繕積立金の明細書(修繕積立金、室内の設備を交換した際の費用も経費となります)

・その他の書類
医療費控除、住宅ローン控除などを受ける場合は必要な書類を用意します。

売却した場合は譲渡税に注意!

不動産を売却して所得を得た際には、譲渡所得となり、他の税金と通算せずに、分離して計算します。
取得した年から5年経過しているか否かで税率が変わってきます。
取得した年から5年が経過する前に売却すると「短期譲渡所得」となり、税率が所得税30.63%+住民税9%と大変高くなってしまいます(5年を超えると所得税15.315%・住民税5%)。
譲渡所得は取得した金額を差し引いて計算するので、買った値段と売った値段が同じならば、差し引きゼロです。
また取得金額のほうが売却金額よりも高く、譲渡所得がマイナスになった場合には、給与所得と併せて計算できることになっています。