東京オリンピック後にバブル崩壊?! 2020年以降の不動産市場はどうなる?

オリンピック後も底堅い東京の賃貸ニーズ 競争力の高い物件で安定収入を狙おう

2020年に東京オリンピック・パラリンピックを控え、足元の不動産市況は堅調に推移しています。しかし一方では、その後の不動産市況の落ち込みを懸念する声も聞こえてきます。「不動産投資には興味があるけれど、オリンピック後のことを考えると不安……」。そんな方々のために、東京オリンピック後の不動産投資について考えていきます。

 

スポーツ、文化、芸術…… 東京の価値はもっと高まる!

1964年の東京オリンピックでは、首都高速道路や新幹線など交通インフラの整備が進み、その後の高度経済成長をもたらすきっかけとなりました。同様に、2020年大会も東京の魅力を高めるきっかけになるでしょう。

現在、東京ではさまざまなインフラ整備計画が進んでいます。五輪関連施設では、新国立競技場以外にも有明アリーナ(バレーボール)、海の森水上競技場(ボート、カヌー)など、数多くの恒久施設が整備されつつありますし、交通インフラの整備も進んでいます。羽田空港では飛行経路の見直しにより発着回数が増加。都心から羽田空港までのバス・タクシーによるアクセスも改善されています。

また、前回の東京オリンピックの前後に作られた建物が次々と再開発の対象になり、新たに整備されたビジネス街や観光地としてリニューアルされるなど、東京という都市はその魅力を増し続けています。最先端の情報やテクノロジーはもちろん、文化・芸術・スポーツといった観光資源など、まだまだ拡大を続ける東京の価値はさらに高まっていくはずです。不動産価格が大きく下落することは考えにくいでしょう。

 

あなたが不動産投資を行う理由は?

とはいえ、ここ数年、都内の新築マンションの価格は上昇傾向にあり、「不動産バブル」などという言葉を目にする機会もあります。そのバブルがオリンピックを境にはじけるのではないか、と懸念する人は少なくありません。現在起きている新築マンション価格の上昇は、材料費や人件費など建設コストの高騰が主な理由と考えられます。そのため中古マンションの価格は、それほど上昇していません。

建築コストの高騰は、為替動向や日本経済の構造的な要因などと綿密に絡み合っています。不動産価格が実態以上に高騰しているわけではありませんが、オリンピックを境に建築コストが大きく下がるとも考えにくいでしょう。それでもオリンピック後に、地価や不動産価格が暴落するのではないかと気にする方は、不動産投資の目的をもう一度確認しましょう。「安い時に購入して、高値で売り抜けたい」というのであれば、目先の不動産価格が気になるかもしれません。

しかし、不動産投資を実践されている方の大半は「売却益による短期的なお金儲け」が目的ではなく、家賃収入を原資とした安定的なキャッシュフローの仕組みづくりが目的です。

銀行からの借り入れは、家賃収入で返済します。団体生命信用保険に加入するため、自分に万一のことがあればローンの返済義務はなくなります。安定的なキャッシュフローを生み出す資産を、生命保険代わりに家族に残せるわけです。

そう考えると、大切なのは将来の不動産価格ではなく、空室をなくし、入居者を安定的に付けることではないでしょうか。

 

人口減少社会でも増える東京の人口

人口減少社会の中で、入居者に選ばれ、末永く安定的に賃料収入を得るには、立地や物件そのものの付加価値、入居後の管理やメンテナンスが重要になってきます。

エリアはやはり東京が最有力候補でしょう(図表参照)。全国の人口が2015年頃をピークに減少する一方で東京は、2025年に約1,400万人でピークを迎え、その後も高い水準を維持するとみられています。

23区に限定すれば、ピークは2030年の約980万人です。さらに2040年になっても950万人と、現在と変わらない人口が予測されています。23区には文化、芸術、スポーツとさまざまな魅力があるのに加え、再開発や新たな商業施設がつくられるなど、都市として進化し続けています。

このことからも東京都区部には今後も国内外から人が集まり、旺盛な賃貸住宅ニーズが長期的に期待できるのではないでしょうか。

http://www.seisakukikaku.metro.tokyo.jp/actionplan_for_2020/honbun/honbun4_1.pdf

 

まずは信頼できる不動産会社を選ぶこと

物件の付加価値は、多様化するライフスタイルに対応しているかが決め手になります。さらに手厚い管理体制やメンテナンスで、その付加価値を末永く維持することがこれからの賃貸経営には特に重要となります。

それには、不動産会社選びがポイントになります。東京都市部の競争力の高い物件を選定する能力に優れ、資金調達から入居者募集、その後の管理までトータルにサポートしてくれる不動産会社を選びたいものです。

逆に「営業担当者がいい話しかしない」「提案書の内容が現実離れしている」「ライフプランにそぐわない提案をしてくる」――。こんな不動産会社には注意が必要です。東京オリンピック・パラリンピックをきっかけにますます魅力が増すであろう東京で、安定的な賃貸経営を実践するには、まずは信頼できる不動産会社選びから始めてはいかがでしょうか。

 

こんな不動産会社には注意!

・営業担当者がいい話しかしない
・提案書の内容が魅力的すぎる(いい事しか書かれていない)
・顧客のライフプランを無視した提案をしてくる

 

こんな不動産会社と付き合おう!

カウンセリング綿密に行う

・不動産投資初心者には、マンション経営の仕組み、メリット、リスクをわかりやすく説明する
・年齢、年収、将来の目標となるライフスタイルなどを確認した上で、ファイナンシャルプランを作成する
・顧客のライフプランに最適な不動産投資プランを提案する

物件の選定が優れている

・収益性、将来性、換金性に優れた立地を選定する
・耐震・免震設計、環境への配慮、デザイン、セキュリティ、管理業務まで総合的に調査・開発を行う

物件購入後のサポートも万全

・入居者募集、契約・更新、入居者からのクレーム処理などの煩わしい不動産経営の管理業務をトータルにサポートする