2022年に向けて、不動産に関わる様々な法改正が進められています。その代表的なものといえば「生産緑地制度」「インボイス制度」「税制改正」でしょう。これらが今後の不動産投資活動にどのような影響を与えるのか、その予測とともに、それぞれの法改正ポイントを解説します。

「2022年問題」を抱える生産緑地制度

30年目に訪れるのは、春か、厳冬か

生産緑地制度は、1992年に施行された生産緑地法に基づく土地制度です。この制度に則り、市街化が進む住宅地の中で取り残された多くの農地は「生産緑地」に指定されました。指定を受けると建物新築が制限され、指定以降30年間はその地で農業を営み続けることが義務付けられます。

指定期間中に土地所有者（農業従事者）が亡くなったり、ケガや病気が原因で農業を続けることができなくなった場合は、自治体がその土地を買い取ることになります。生産緑地は一般宅地のように不動産市場で売買することができず、担い手がいなくなった土地は自治体が一括管理し、新たな営農者へと引き継がれます。

もともとは都市部の農業者を守るための制度でしたが、世代交代し、子供や孫が農業を継がずサラリーマンになるケースが増えてきたため、生産緑地は負動産化するばかりです。

しかし悪いことばかりではありません。

生産緑地は住宅地にあるものの資産評価は農地と同等のため、住宅地と比べて固定資産税が安く、加えて贈与税や相続税の納税猶予も受けられます。すなわち、土地所有者は緑豊かな土地を維持し続けることで「節税」という恩恵を受けることができるのです。

しかし、この恩恵もまもなく途絶えます。来年2022年は生産緑地法指定が解かれる30年目に当たるため、土地所有者は改めて特定生産緑地指定（10年延長）を受けて現状維持するか、指定を解除されて住宅地と同じ高い税金を支払うか、自治体に土地の買い取りを依頼するかのいずれかを選択しなくてはなりません。

生産緑地の大量流出で市場混乱も

さらにいま不動産業者の間で、生産緑地の指定解除による土地価格の大暴落が恐れられています。

彼らは、来年以降多くの生産緑地が不動産市場に噴出し、市場価格の均整を乱すと予測しているのです。営農者がいなくなった土地は自治体が買い取ることが原則ではあるものの、実際には買い取られず、引き継ぐ営農者もなかなか見つからないことから、最終的には元の土地所有者が宅地に転用して第三者へ売却したり、自ら投資用アパートを新築して賃貸運用する可能性は否定できません。

生産緑地が多い練馬区や世田谷区などでは、売り土地や賃貸アパートが急激に増えて流通過多状態になり、賃貸・売買ともに価格破壊が起こるのではないかと囁かれています。

そして問題はもう1つあります。生産緑地は駅から遠い辺鄙な場所に集中しています。そういった場所に賃貸アパートを建てても需要は見込めず、エリア全体の空室率が急上昇してしまうことも懸念されます。「空室の多い不人気エリア」のレッテルを貼られると、その影響は既存の賃貸物件にも及びますので、これまで平穏に家賃収入を得てきた既存物件のオーナーにとっては迷惑な話です。

2023年から導入される「インボイス制度」

消費税率・額の明示を義務化

「インボイス制度（適格請求書等保存方式）」とは、事業者が取引先に対して、消費税率・消費税額などを明示した書類、またはデータの交付・保存を義務付けるもので、2023年10月にスタート予定です。現在の基本的な消費税率は10％ですが、食品など一部商品には軽減税率8％が適用されています。そういった商品毎の税率と価格を「適格証明書」で明示することが義務付けられるようになるのです。

適格証明書は、消費税の確定申告をしている課税事業者であれば発行できますが、売上高1,000万円未満の個人事業主や免税事業者は原則発行できません。インボイス制度を順守するためには、取引相手からの適格証明書授受が必須となるため、課税事業者は、適格証明書が発行できない個人事業主や免税事業者との取引を避けたり、継続中の取引も打ち切らざるを得なくなります。

益税効果を奪われる個人・免税事業者

インボイス制度の導入は不動産投資にも少なからず影響があります。消費税の課税対象となる事務所・倉庫・駐車場等の賃貸物件を運用している場合、オーナーが売上高1,000万円未満の個人事業主や免税事業者であっても適格証明書の発行が求められます。

現段階で適格証明書が発行できないオーナーは、所轄の税務署へ「消費税課税事業者選択届」を提出すると発行できるようになります。しかし、それと同時に課税事業者とみなされるため、以降は消費税の確定申告が必要となります。これまでまるまる収益となっていた消費税も、すべてお上に献上しなければならなくなります。

免税事業者のままでいても罪にはなりませんが、課税事業者との取引が減ったり、制度に詳しい賃借人から消費税分の値引き交渉される可能性があるなど、ある程度の折衝や減収は覚悟する必要がありそうです。

海外投資に後ろ向きな税制改革

海外不動産の確定申告に異変あり

2021年度分の確定申告から、海外不動産にかかわる経費に新たな制約が加わります。それは、海外にある投資用不動産を購入して経費計上する際、当該建物の減価償却費については経費の対象外となることです。

海外、とくに東南アジア諸国の投資用不動産は日本と比較して価格が安く高利回りが期待できるため、多くの不動産投資家の間で頻繁に取引されてきました。しかし今回の税制改正によって、その人気にも陰りが見え始めています。

さらに昨今のコロナ禍も相まって海外不動産投資は迷走しています。これから海外不動産投資にチャレンジしようと考えていた人や、すでに海外不動産を所有している投資家は、今後どのように対処すればいいのでしょうか？

節税効果以外にも旨味はある

マレーシアやフィリピンといった東南アジア諸国の土地は割安で、不動産売買価格の大半を建物が占める形となるため、建物の減価償却による節税効果は絶大…というのがこれまでの定説でした。そのため、減価償却費が経費として認められなくなることは海外不動産投資家にとって大きなダメージとなります。

だからといって、海外不動産投資が大赤字になる訳ではありません。減価償却以外にも、建物のリフォームや室内設備の修理・交換などといった維持・修繕費については以前と変わらず経費計上できます。加えて、日本に住むオーナーの代わりに賃貸管理を代行する地元不動産業者へ支払う業務委託費も必要経費として認められています。

これら経費計上による節税効果のほかにも、海外不動産投資ならではの旨味があります。それは「為替差益」です。例えば、不動産購入時のレートが1ドル100円だったとして、数年後の売却時に1ドル110円と円安になっていたとしたら、購入時1,000万円だった不動産の価格評価は1,100万円となり、差し引き100万円の売却益が得られることになります。

このように、海外不動産投資には減価償却による節税効果以外にもさまざまな旨味があるのです。

まとめ

以上、今後の不動産投資に影響を及ぼすであろう3つの事案について説明しました。いずれも具体的な動きとなるのは来年2-22年以降ではありますが、実施に先駆けて概要を把握しておくことで適切な回避策を打つことができます。

「書類手続きが面倒だから諦める」とか「儲からなくなりそうだから売却する」などと悲観して切り捨てることは簡単ですが、そういったところにこそ、真のビジネス・チャンスが転がっていることは、ぜひ覚えておいていただきたいところです。