眺望が良い湾岸エリアのタワーマンションは人気がありますが、災害時の浸水や液状化のリスクと無縁ではありません。このような不動産の立地にまつわる災害情報は、各市区町村が発行する「ハザードマップ」で調べることができます。

これから購入予定の物件が建っている土地や、過去の災害履歴について契約前に調べておくことは大変重要です。今回はハザードマップの種類と、そこからさらに深掘りした調査方法について説明します。

「ハザードマップ」とは?

台風や集中豪雨、地震、火山の噴火など、日本列島ではさまざまな天災が起こっています。

発生する場所や時間が事前に予測できればいいのですが、すべて突発的なため防ぎようがありません。しかし、過去に起きた数多の災害データを集積すれば、ある程度の予測が可能であることが分かってきました。遡ることが可能な過去、それこそ江戸時代どころか奈良時代の「日本書紀」まで遡って国内の災害情報を集め、その発生箇所を地図上に落とし込むと、どの場所でどんな災害が起きやすいかが見えてきます。

そんな発想から生まれたのが「ハザードマップ」です。ハザードマップは自然災害による被害をできる限り抑えるため、発生が予想されるエリアや災害発生時の避難ルート・避難場所を示した地図で、各市区町村から発行されています。

ハザードマップに掲載されている情報とは?

不動産の売買・賃貸借契約時に行われる重要事項説明では、その不動産が建つ地域が「土砂災害警戒区域」や「津波災害警戒区域」などに該当しているか否かについて、買主や賃借人に伝えることが義務付けられています。それらの情報の元となっているのがハザードマップです。

土砂災害ハザードマップ

集中豪雨や地震の際に土砂崩れや地すべり、土石流などが起こる危険性がある場所が「土砂災害警戒区域」に指定されます。東京都心部においても、古くからある公園の法面や外国大使館の敷地内などに江戸時代に組まれた擁壁がそのまま残るところがあり、そのような場所が土砂災害警戒区域に指定されています。

水害ハザードマップ

水害は、台風など強い低気圧によって海面の水位が上昇して陸地まで浸水してくる「高潮」と、集中豪雨などによって河川が増水して堤防外に浸水する「洪水」に分類されます。ハザードマップの編集方法については、水害として1部にまとめているところと、高潮・洪水それぞれ別のハザードマップを作っているところなど、市区町村によってさまざまです。

津波ハザードマップ

湾岸に面する市区町村では、地震や火山活動、海底・海岸地形の急激な変動により生じる津波がどの程度陸地まで浸水してくるかを想定した津波ハザードマップを作成しているところもあります。

災害リスク情報はどうやって調べる?

不動産契約時の重要事項説明で、対象不動産の土地が災害区域に該当するか否かは分かります。しかし該当していた場合でも、具体的な発生箇所や発生頻度などについては詳しく説明されません。購入する不動産が災害区域に該当していることが分かっているなら、契約日までに災害の詳細について調べておいた方が賢明です。そこで、全国各地の災害情報について誰でも簡単に調べられる方法を紹介します。

ハザードマップポータルサイト

ハザードマップポータルサイトは、国土交通省が提供する災害情報サイトです。水・土砂災害・高潮・津波災害地図を単体でも重ねても表示できる「重ねるハザードマップ」のページや、各市区町村が作成したハザードマップサイトにリンクしている「わがまちハザードマップ」のページがあります。

市区町村の防災・危機管理課

前出のハザードマップポータルサイトや各市町村が発行するハザードマップでは調べたい場所がどこなのか、災害区域に入っているのかが分かりづらい場合があります。その際は管轄市区町村の防災・危機管理課を直接訪ねて該当不動産の所在地を知らせれば、詳細な位置や過去そこで起きた災害の内容について教えてもらえます。

ハザードマップに載っていない情報もある?

ハザードマップがすべての情報を網羅しているかといえば、必ずしもそうではありません。例えば東京湾岸エリアの高潮ハザードマップを見てみると、浸水想定区域を示す赤色が一体に広がる中、ところどころに白色の場所もあります。周囲がすべて浸水しているのにそこだけ浮島状態になるような高台でもありません。

この理由を某区の防災担当課に問い合わせたところ、「土地権利者の調査協力が得られなかった場所は白色表示になっているところもある」との回答でした。

要するに、未調査の場所は災害指定区域外と同様の表示になってしまっているのです。実際、海辺にごく近い大型倉庫やオフィスビルや大規模マンションなどでも白色表示の場所が見受けられます。それらがすべて未調査なのか、本当に災害指定区域外なのかは市区町村の防災・危機管理課に直接問い合わせるしかありません。

東京都内で海岸に面する各区の津波ハザードマップを見ると、「津波最大水位」の想定高さはいずれも2.5m前後となっています。これは1703年に発生した「元禄関東地震(M8.2)」を想定した数値だそうです。一部からは「東日本大震災を参考に10m以上を想定すべきでは?」との声もあるようですが、現在の東京湾沿岸の防潮堤の高さが4~7m程度のため、周辺住民が不安にならないように想定水位を低めに抑えてハザードマップ情報を編集しているという話もあります。

リスクを負ってでもそこに暮らしたい人がいる

日本と同様、火山活動によって形成された列島として知られるのがハワイ諸島です。

その最南端に位置するハワイ島の住宅街が、キラウエア火山の噴火(2018年)により被災したのは記憶に新しいところです。街中の道路に亀裂が走り、そこから溶岩が噴出、赤黒い溶岩流は住宅など大小建物を飲み込みながら海へと流れ出て行きました。

あれから2年以上の月日が経ち、街はゴーストタウン化しているのだろうと思いきや、住民はそのまま街に留まっているのです。キラウエアは活火山ですから、今後いつ噴火活動が再発してもおかしくありません。それに対し住民は、「噴火は火山を司る神が土地のメンテナンスを行うために起こすもので、人はそれに抗わず暮らすことが望ましい。家は建て直せばいい」と考えているのです。

海外の風向明媚なリゾート地では、毎年数十センチレベルの崖地浸食があり、その影響で住宅の傾斜や損壊が起こっています。それにもかかわらず、別荘のオーナーたちは建物のセットバックと修復を繰り返しながらバカンスを楽しんでいます。

古い時代の日本でも同じような話があります。「火事と喧嘩は江戸の華」と謳われるほど、当時の江戸市中では火災が多発していました。その対策として住宅は安普請に造り、近隣で火事が発生するたびに延焼を防ぐため取り壊し、スクラップ・アンド・ビルドを繰り返していたのです。

水害・火災の別なく、家財に執着することで人の命は危険にさらされます。災害発生時は身体一つで直ちに避難すればいいのです。

まとめ

津波リスクが高くても湾岸エリアを好んで暮らす人や、土砂災害リスクがあっても山間部のログハウスに移住を決める人もいます。災害の発生は誰にも予測ができず、例えハザードマップに災害区域を表す色付けがなくてもリスクはあります。

その環境が住む人にとって快適な場所であれば、土地特有のリスクを気にせず暮らし続けてもいいのかも知れません。