ローンを組んで不動産投資を行うなら、なぜ今がチャンスなのか

日本はマイナス金利の状況が続いており、金融機関がローン金利などを決定する指標となる「新発10年国債利回り」は、2019年2月25日時点で-0.04％となっています。銀行の普通預金金利は年率0.001％しかなく、100万円預けても1年間にもらえる利息はわずか10円です。

低金利の状況では銀行に預けてもお金は増えませんが、低金利でローンを組めるというメリットがあります。不動産投資では5％程度の利回りが期待できるので、仮にローン金利が2％なら3％（5％-2％）の利益が得られます。不動産投資の利回りとローン金利の差をイールドギャップといいますが、このイールドギャップが3％もあるのは特殊な状況であるため、ローンを組んで不動産投資を行うなら超低金利の今がチャンスです。

ここでは、ローンを組んで不動産投資を行うメリットやリスク、注意点について解説します。

ローンを組んで不動産投資を行うことで得られるメリットとは

ローンを組むことに抵抗がある人もいるかもしれませんが、不動産投資はローンをうまく活用すると成功しやすくなります。まずは、ローンを組んで不動産投資を行うメリットを紹介します。

自己資金が少なくても投資用不動産を購入できる

投資用不動産は、比較的安価で購入できる中古ワンルームマンションでも、都心なら1,000万円前後は必要です。アパートやマンション1棟に投資する場合は、物件価格が1億円を超えることも珍しくありません。個人が自己資金だけで投資用不動産を購入するのは、ハードルが高いのではないでしょうか。たとえ購入できたとしても、手元に資金がなくなってしまいます。

しかし、ローンを組んで物件を購入すれば、用意できる自己資金が少なくても不動産投資を始められます。

貯蓄よりも資産形成のスピードが早い

貯蓄して投資用不動産を購入しようとすると、必要なお金を貯めるまでに時間がかかります。それに対して、ローンを組んで不動産投資をする場合は、家賃収入からローン返済が可能です。並行して貯蓄にも取り組み、定期的に繰り上げ返済すれば、予定より早くローンを完済できます。

ローン完済後は再度ローンを利用して、さらに物件を増やすこともできるでしょう。このように、ローンを利用すると家賃収入と自分の収入の両方を使って不動産投資に取り組めるので、資産形成のスピードが格段に早くなります。

購入しても良い物件か判断できる

ローンを組んで不動産投資を行うと、購入しても良い物件か判断しやすくなります。不動産投資で金融機関が融資する場合、ローンを組む人の属性（勤続年数や収入など）だけでなく、購入予定の物件も審査します。金融機関は融資したお金を返済してもらう必要があるので、購入予定の物件に収益性がないと判断すれば融資しません。

つまり、ローンを組めるのは、不動産投資に適している物件だと金融機関が判断している証拠です。不動産投資の経験がない個人が自分の判断だけで物件を購入するよりも、ローンを利用して金融機関に確認してもらったほうが安心して物件を購入できます。

ローンを組んで不動産投資を行う際のリスクとは

不動産投資はローンをうまく利用すると成功しやすくなりますが、ローンにはリスクもあります。次に、ローンを組んで不動産投資を行う際のリスクについて解説します。

空室のときは自己資金でローン返済しなくてはならない

ローンを組んで不動産投資を行う場合、家賃収入でローン返済することが前提になります。

しかし、空室のときは家賃収入を得られないため、自己資金でローン返済しなくてはなりません。そうならないためにも、賃貸需要があるエリアで最寄り駅から近いなど、空室が発生しにくい物件を選ぶことが大切です。

変動金利の場合は金利上昇リスクがある

変動金利でローンを組む場合、金利が上昇すると返済額が増えるリスクがあります。現在は低金利の状況が続いていますが、この先も低金利が続く保証はどこにもありません。変動金利で借りるなら、定期的に繰り上げ返済をして少しでも早くローンを完済することが大切です。

また、金利上昇リスクが心配な場合は、固定低金利で融資を受けられる日本政策金融公庫を検討するのがおすすめです。日本政策金融公庫では、通常の借入期間は10年と短くなります。

しかし、女性と29歳未満55歳以上の男性は優遇金利が適用される上に、借入期間を15年に延長できます。不動産会社の提携ローンに日本政策金融公庫が含まれている場合は、相談してみるとよいでしょう。

ローン返済を行う上での注意点を理解してリスクを回避しよう

最後に、ローンを組んで不動産投資を行うときの注意点について解説します。

多額の借り入れは危険

ローンを組んで不動産投資を行うときは、多額の借り入れをしないことが大切です。書店では「自己資金ゼロで資産1億円」のようなうたい文句の不動産投資本も販売されていますが、そうしたケースでは多額の借り入れをして物件を購入しているケースがほとんどです。身の丈に合わない額のローンを組んでしまうと、空室になったときや金利が上昇したときにローンを返済できなくなってしまいます。

ローンは無理のない金額で利用し、空室や金利上昇に備えて、ある程度の自己資金も用意しておきましょう。

無理なく返済できる金額でローンを組む

不動産投資では、無理なく返済できる金額でローンを組むのがおすすめです。ローン返済額が家賃収入より多すぎると支払いを続けることが困難になり、家計を圧迫することにもなりかねません。老後資金のために不動産投資に取り組む場合でも、毎月の支払いが多すぎると続けるのがつらくなります。

不動産投資でローンを組むときは、毎月の返済額が無理のない範囲に収まるように調整しましょう。

積極的に繰り上げ返済を行う

ローンを組んで不動産投資をするときは、繰り上げ返済を行うことも大切です。繰り上げ返済をすれば予定より早くローンを完済できますし、支払利息が軽減されて総返済額の節約にもつながります。

また、繰り上げ返済をすることで毎月の返済額を抑え、返済期間中も家賃収入を手元に残すことができます。空室などに備えて手元資金を確保しつつ、余裕があれば積極的に繰り上げ返済を行いましょう。