不動産投資の融資にもかかわる積算評価とは?

不動産投資を行う上で是非覚えておいてほしい言葉が積算評価です。
投資にあたっては、恐らく多くの人が銀行などからの資金融資を考えることでしょう。その際、積算評価は銀行が融資するかどうかを判断する1つの基準となります。

積算評価とはどういうものなのか、詳しく解説します。

積算評価って何のこと?

積算評価とは、銀行がその不動産を担保として取った場合に「いくらになるのか」という不動産の現在価値のことを指します。積算評価は原価法とも言い、そのベースには、同じ不動産を再び購入する際の原価はどのくらいか(再調達費用)、その原価から建物の劣化や設備の劣化分を減額するといくらになるか、という考え方があります。

ここから分かるように、積算評価は建物が建てられた時点の価格をそのまま判断に使うのではなく、現時点での価格に出来る限り近づけた上で判断しようとする方法です。

なぜ銀行は積算評価を用いるのか

ではなぜ、銀行は融資の際に積算評価を用いて判断しようとするのでしょうか。
その理由を述べる前に、不動産評価額を計算する方法としては、他にもいくつかのものがあることを知っておかなければなりません。

積算評価以外の方法には、取引事例比較法や収益還元法があります。

取引事例比較法はその不動産周辺の取引事例と比較して評価額を計算するもので、出された価格は比準価格と言います。

そして、収益還元法は将来得られるはずの収益を現在の価値に直すことで算出します。その評価額は収益価格と呼ばれ、不動産投資を考える投資家が非常に重視するものです。

なぜなら収益の上げられない不動産は投資の意味がないからです。将来的に多くの収益を上げられるような不動産を、現時点では出来る限り安く購入したいというのが投資家の本音でしょう。

しかし、融資を行う銀行は違います。勿論、積算評価ばかりが銀行の判断基準になるわけではなく、収益性も見てはいるのですが、銀行にとって最も大切なのは、貸したお金をきちんと返してもらえるかどうかです。

そして、万が一返してもらえずに貸し倒れた場合には、銀行は不動産を売却して資金を回収しなければなりません。そのために、現在の不動産の価値はどのくらいなのか、売却した時に融資金を回収できるのかという目線が重視されることになり、その判断に適した積算評価が用いられているのです。

積算評価で銀行の融資額はどう変わるか

銀行が積算評価を重視する理由が分かったところで、では具体的に積算評価によって銀行の融資額はどのように変わるのでしょうか。

積算評価が高い場合、一般的には大手銀行や地銀の融資が出やすく、しかも低金利での借入が可能になると言われています。なぜそうなるかというと、積算評価が高いと銀行から所有者へ対しての評価も高くなるからです。つまり、多くの資産を有している人と評価されます。

また、同じ理由から満額融資が出やすいというメリットもあります。投資家の中には収益性の部分を重視しがちな人も居るかもしれませんが、積算評価というのは実際に銀行など外部的評価の多くを占めており、決して軽視出来るものではありません。

上記のメリットの他にも、積算評価が高いことでその後の不動産の売却が容易になるなど、投資に不可欠な流動性を確保することも出来ますので、積算評価もしっかりと把握しておいた方が良いでしょう。

積算評価の計算方法

先に少し触れましたが、積算評価の考え方自体はシンプルで、不動産の現在の価値です。

計算方法としては、土地の上に建物が存在している場合、土地の価格に建物の価格を足したものが積算評価額として算出されます。土地と建物はそれぞれに計算方法があるため、別々に計算してから足すことになります。

積算評価= 土地の評価額 + 建物の評価額
土地評価額の計算方法ですが、これは土地の路線価に面積をかけて算出されます。路線価というのは国税庁によって定められた土地1平米あたりの評価額です。路線価にも相続税路線価と固定資産税路線価という2つがありますが、土地評価額の計算時には相続税路線価を用いるのが一般的です。
土地の評価額= 全面道路の路線価 × 土地面積

一方で建物の評価額の計算は、建物の延べ床面積にその建物の再調達価格をかけ、そこにさらに残存耐用年数を法定耐用年数で割った数字をかけます。
建物の評価額= 建物の延べ床面積 × 再調達価格 ×(残存年数/法定耐用年数)

最後の残存耐用年数を法定耐用年数で割る、というのはつまり、建物の劣化分を考慮するという意味です。
また、建物の再調達価格は、鉄筋コンクリート造りのものが高く、木造は安くなります。

積算評価通りの融資額は下りるのか?

積算評価額が計算され、その金額が結構高かったからと融資額に期待していたとしても、その通りの金額が融資されないことも勿論あります。

銀行が積算評価を重視するのは事実ですが、実際の貸し倒れ時の不動産売却のことを考えると、積算評価だけで売却金額が決まるわけではないからです。こうした、積算評価だけではないそれ以外の要素を考慮したものは「掛け目」とされ、銀行は積算評価額に掛け目をかけて独自の評価額を決定します。

掛け目の数字を左右する要因となるのは、その土地の用途や形状です。土地利用に関する制約が少ないものは売却時にも利用価値が高く、売却しやすいために評価は高くなります。一方で、例えば工業地域は、住環境としてはあまり良くないためマイナスの評価対象となります。

また、土地の形状に関しては大きな道路に接している部分が長いほど評価は高く、変形地や旗竿地は評価が下がります。

さらに、一般的な土地評価額の計算方法は相続税路線価に土地の面積をかけて計算しますが、固定資産税を賦課する際に基準となる路線価に、土地面積をかけた固定資産税評価額を考慮することもあります。

銀行はこのように、単純な積算評価だけを融資額の判断材料とするわけではなく、さまざまな要素を掛け目として考慮し、価格調整を行いますので、覚えておいた方が良いでしょう。

積算評価はやっぱり大事!投資をするなら把握しよう

これまで述べたように積算評価は銀行からの融資額に関わるものです。

実際には積算評価だけが銀行の融資の際の判断材料ではなく、さまざまな要因が掛け目として加えられて銀行独自の評価額となっているのですが、それでもやはり、積算評価は銀行の融資において重要性を持ち、外部からの印象に影響して不動産の流動性を左右するものでもあります。

不動産投資を考えている人は、積算評価も疎かにせず、把握しておくことが必要です。

この記事の監修者

北野 琴奈ファイナンシャル・プランナー(日本FP協会認定 CFP®認定者)

津田塾大学卒業後、会社員を経て独立。実践型ファイナンシャル・プランナーとして資産運用、不動産投資・賃貸経営、キャリアなどに関する講演、執筆、コンサルティング等を行う。TBS「がっちりマンデー!!」「がっちりアカデミー!!」、BS11デジタル「不動産王」、BSジャパン「日経プラス10」、日経CNBC「不動産投資AtoZ」等にコメンテーターとして出演。その他メディア出演・取材協力多数。