不動産投資におけるオーバーローンのリスク

不動産投資をするためには不動産物件を購入しなければいけませんが、不動産物件はマイホームを購入した経験のある人なら分かる通り、自己資金だけではなく銀行などからの融資が必要不可欠です。

不動産投資の資金調達手段の一つとしてあるオーバーローンについて詳しく解説します。

オーバーローンとは

一般的に不動産物件を購入する場合は、その物件価格の1~2割程度を自己資金で支払い、残りのお金をローンで賄うという方法が一般的ですが、これとは異なる借入方法によって不動産物件を手に入れる方法があります。

特に不動産投資用の物件を購入する際にはオーバーローンという方法によって物件を購入する人もいるようです。オーバーローンというのは物件の購入価格を超えたお金を銀行など金融機関から融資してもらうことを指します。

例えば3,000万円の不動産投資用の物件を購入する際に銀行から4,000万円のお金を融資してもらえばオーバーローンになります。

不動産物件の場合にのみ、どうしてこれだけ多額のお金を借りることが可能かというと、購入しようとしている不動産物件に抵当権をつけることができるからです。

オーバーローンのメリット

マイホームをフルローンで購入したという人も多いでしょうが、フルローンでマイホームを購入すればお金は一切出さなくてもいいのかといえば、そのようなことはありません。

不動産物件を購入する際には物件本体の代金以外にも印紙代や住宅ローンの手続きの費用、司法書士に書類を書いてもらう際の手数料など、諸費用が必要で、諸費用を合計すると物件価格の約1割程度になると言われています。物件本体は全てローンによって支払ったとしても、結局諸費用によって自己資金を減らすことになります。

しかし、オーバーローンの申請が通れば物件の本体価格を超えてお金を借りることが可能ですから物件購入の際の諸費用や場合によってはちょっとしたリフォームのお金も賄うことができるでしょう。自己資金を一切減らさずに不動産投資用の物件を購入できるのはオーバーローンにしかないメリットとも言えます。

また、オーバーローンで借りたお金によって諸費用を支払っていますが、諸費用分は確定申告の際に経費として計上することができます。つまり見かけ上は自己資金を減らすことなく経費を計上できるというわけです。

経費が増えることによって課税所得が減少し、結果的に税率が下がる可能性があります。税率が下がれば資金を増やしやすくなるでしょう。

オーバーローンのリスク

オーバーローンを利用すると多額のお金を銀行から借り入れすることとなります。借り入れしたお金は返済していかなければいけないことは言うまでもありません。

不動産投資用の物件をオーバーローンで購入する場合は、その物件の家賃収入でローンの返済が十分可能か、そしてオーバーローンの返済をして更に収益が出るのかどうかを十分シミュレーションしてからにしましょう。

不動産経営は常に安定した収入を得られるわけではありません。入居者が少なくなり、空き室が多くなればその分収益は少なくなります。オーバーローンで物件を購入した場合は空き室の対策も早めにしていく必要があるでしょう。

また、不動産物件の状態にも気を配る必要があります。地震や豪雨などの天災をはじめとした急なトラブルによって大きな修繕が必要となった場合、オーバーローンを利用していると自己資金で賄わなければいけない場合もあります。

そして、空き室がなかなか埋まらず物件の維持管理が困難になって手放さざるを得なくなった場合にも悪影響が一気に表面化します。ローンが残っている不動産物件を売却することができるのは、売却したお金によって残りのローンを全て支払える場合にのみです。万が一売却したお金で残っているローンを返済できない場合は自己資金で返済する必要があります。

ローンで借入しているお金が少ない場合は物件を売却するだけで残りのローンを支払えることもありますが、オーバーローンの場合は物件価格を超えてお金を借りているため、物件を売却しただけで残りのローンを返済することは不可能です。

オーバーローンは違法になることを注意しよう

オーバーローンに関しては「かきあげ」と呼ばれる方法があることを注意しなければなりません。かきあげとは、実際の契約書と銀行用の契約書を二通作成し、銀行用の契約書には実際の価格よりも高い価格を記載することによって物件価格以上のお金を融資してもらう方法です。

不動産業者が物件価格を水増しして融資を受けているのでもちろん違法です。利用する側がたとえ違法とは知らなかったとしてもかきあげが発覚した時点でその融資は無効になります。融資が無効になることによって残ったお金の一括返済を銀行からも止められたり、以降の融資を受けにくくなることがあります。

違法性がないかどうかについてはしっかりとチェックしましょう。

リスクを十分に理解して利用しましょう

オーバーローンは自己資金を一切減らさずに不動産投資用の物件を購入できるメリットがある一方で、返済額が多くなるため不動産経営が悪化すると一気に苦境に立たされるリスクもあります。

収益のシミュレーションを入念におこない、賢く利用しましょう。