相続税がゼロに?「小規模宅地等の特例」で相続する土地の評価額が20%に

身近な人が亡くなると、発生するのが相続や相続税の問題です。亡くなった人に金融資産があまりなかったとしても、住んでいた家の土地にかかる相続税が相続人へ大きな負担となるというケースが少なくありません。

相続税を支払うため、結局相続した土地を手放すことになったという事態が発生しないよう、住居用などの土地に対しては「小規模宅地等の特例」が存在します。適用されれば、土地の評価額を最大で8割も減額できる、節税効果の高い制度です。どのようなケースが該当するのでしょうか。

小規模宅地等の特例とは?

小規模宅地等の特例とは、被相続人の住居用または事業用に供されていた宅地等のうち200〜400㎡までの部分について80%または50%の金額が課税価格から減額される特例です。

特例が適用できるのは、大きく分けて住居用宅地と事業用宅地の2種類です。親が住んでいた居住用宅地を相続するケースであれば、330㎡を上限に80%の評価減が適用されます。

仮に、親が住んでいた家の土地の面積が330㎡以下で評価額が5,000万円だったとすると、相続税の計算をするときには評価額が「5,000万円×20%=1,000万円」に減額されます。相続人にとっては減額された分だけ相続税の負担が軽くなるため、代受け継いできた土地を安心して相続することができます。

誰が特例を利用できるの?

特定住居用宅地等で特例が適用されるのは、宅地等の取得者が以下のいずれかに該当する場合です。

・被相続人の配偶者
・被相続人と同居していた親族が取得し、相続開始の直前から相続税の申告期限まで継続居住し、かつその宅地等を相続開始時から申告期限まで保有している場合
【例】父親(被相続人)と同居していた子Aが相続するケース
・被相続人に配偶者も同居親族もなく、相続開始前3年以内に自己または自己の配偶者の所有する家屋に居住したことがない親族が取得し、相続税の申告期限まで所有している場合
【例】父親(被相続人)は東京で一人暮らし。母親はすでに他界しており、転勤により他県で社宅住まいをしている子Aが相続するケース
・被相続人と生計を一にしていた親族が取得し、相続開始前から相続税の申告期限まで引き続き居住し、かつその宅地等を相続税の申告期限まで保有している場合
【例】父親(被相続人)の所有する土地に子Aが家を建て、父親に生活費を渡していた子Aがその土地を相続するケース

簡単に言うと、配偶者が相続する場合には特例を無条件で利用でき、子どもが相続する場合には親と同居をしているか、離れて暮らしている場合でも、相続開始前の3年間は持ち家ではなく賃貸などに暮らしているケースであれば特例を利用できるということになります。親と別居している子どもが特例を利用する場合には持ち家がないことが要件のため、俗に「家なき子」の特例と呼ばれています。

税制改正で「家なき子」の特例が利用できなくなるケースもある

これまで、「家なき子」については、相続前の3年間に持ち家がない状況を作り出せれば特例を利用できる状況が生まれていました。例えば、住んでいる家を子どもの名義や自身の経営する会社の名義に変更するなどの方法で、相続前の3年間だけ持ち家がない状況を作り出せば、家なき子として特例が利用することが可能でした。

しかし、このような特例の利用方法は制度の本来の趣旨にそぐわないため、以前から問題視されていました。平成30年度の税制改正により、家なき子への特例の適用要件が厳格化され、新たに以下の要件が加わりました。

①相続開始前3年以内に、取得者、取得者の配偶者、取得者の3親等以内の親族またはその者と特別の関係にある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがないこと
②相続開始時において、所得者が居住している家屋を過去に所有していたことがないこと

これにより、相続人が持ち家を子どもに贈与し、名義は変わっていたとしてもその家に住み続けているというケースでは、子どもが3親等以内の親族に該当し①の要件を満たしていないうえ、相続開始時に過去に所有していた家屋に居住していることになり②の要件も満たしていないので、特例の適用外となりました。

家なき子の特例を利用するための抜け道が税制改正によって封じられたため、従来の制度で相続対策を考えていた人は、改正後の制度に則った新たな対策を取る必要が出てきました。

特例を利用する際は専門家に相談し総合的に判断を

小規模宅地等の特例は、自宅の土地の評価額を8割も減額できるため相続対策としてはとても効果の高い制度ですが、適用を受けるためには、細かく定められた要件をクリアする必要があります。また、小規模宅地等の特例ではなく、他の対策を取った方が節税につながるケースもあります。親や親族の相続が発生する場合には決して自己判断せず、相続専門の税理士などに必ず相談するようにしましょう。

この記事の監修者

北野 琴奈ファイナンシャル・プランナー(日本FP協会認定 CFP®認定者)

津田塾大学卒業後、会社員を経て独立。実践型ファイナンシャル・プランナーとして資産運用、不動産投資・賃貸経営、キャリアなどに関する講演、執筆、コンサルティング等を行う。TBS「がっちりマンデー!!」「がっちりアカデミー!!」、BS11デジタル「不動産王」、BSジャパン「日経プラス10」、日経CNBC「不動産投資AtoZ」等にコメンテーターとして出演。その他メディア出演・取材協力多数。