保有物件はいつ売るべき? 不動産投資の出口戦略について

不動産投資を始めるときに気になるのが、出口戦略ではないでしょうか。投資用物件には寿命があるため、一度購入したら永遠に持ち続けられるわけではありません。

たとえば、木造アパートの法定耐用年数は22年と短く、比較的寿命が長い鉄筋コンクリート造のマンションでも47年です。築年数が古くなるほど資産価値も下がり、購入価格よりも高い値段で売れる可能性が少なくなります。また、同じ地域に新しい物件が増えてくれば、空室を避けるために家賃の値下げを検討することも必要になってくるでしょう。

不動産投資の出口戦略は、保有物件の種類や地域によっても変わってくるため、投資用物件を購入する前に出口戦略までしっかり考えておくことが大切です。

ここでは、不動産投資の出口戦略について詳しく説明します。

不動産投資の出口戦略は「売却する」と「持ち続ける」の二つがある

投資用物件の種類にもよりますが、不動産投資の出口戦略は基本的に「売却する」と「持ち続ける」の2つになります。不動産投資で利益を得る方法は、売却益と賃貸収入の2つだからです。

売却する場合は購入価格よりも高い価格で売却できること、持ち続ける場合は長期にわたって安定した賃貸収入を得られることが前提になります。売却するか、持ち続けるか判断に迷う場合は、不動産投資を始める目的に応じて決めるのがおすすめです。売却益を得る目的で不動産投資を始めるなら、不動産価格を確認しながら売りどきを探しましょう。

一方、年金対策や給与以外の副収入など、賃貸収入を目的に不動産投資を始める場合は、物件を持ち続けて賃貸収入を最大化することを目標にするとよいでしょう。

所有して5年経ったら売却も視野に入れる

不動産投資では、物件の所有期間が5年を超えたら売却を視野に入れるのがおすすめです。所有期間が5年を超えると、売却益に対する税金が安くなるからです。

売却した年の1月1日現在で所有期間5年以下の物件を売却したときの所得を「短期譲渡所得」、所有期間5年以上の物件を売却したときの所得を「長期譲渡所得」といいます。税率は短期譲渡所得が39.63%かかるのに対し、長期譲渡所得なら20.315%に下がります。

そのため、物件を所有して5年経ったら一度査定を受けて、いくらで売却できるか確認してみるといいでしょう。賃貸収入を得ることが目的でも、予想以上に高く売れるようなら、売却して現金化するのも一つの方法です。

ただし、高く売れるということはそれだけ需要があり、安定した賃貸収入を確保しやすい物件であることを意味します。売却益が見込めるからといって、安易に売却しないように注意してください。

今後も安定した賃貸収入が見込めるなら持ち続ける

今後も安定した賃貸収入が見込める物件なら、売却するより持ち続けるのがおすすめです。特にマンションのように耐用年数が長く、賃貸需要が旺盛な地域の物件は、長期にわたって賃貸収入を得られます。

現在の日本は東京オリンピック後の不動産価格の下落や、少子高齢化などで空き家が増える懸念もあり、バブル期のように不動産価格が大きく値上がりする状況は考えにくいでしょう。

一方で、平均寿命が延びたことで老後資金の確保が課題になっています。不動産投資の賃貸収入があれば、老後に安定した収入源を確保できます。東京23区内のワンルームマンションなど、今後も賃貸需要が見込める物件なら、売却するより持ち続けるほうが多くの利益を得られるでしょう。

建て替えの可能性がある好立地のマンションに投資する

投資用物件には寿命があるので、持ち続けることに対して不安を感じるかもしれません。

しかし、東京23区内のような好立地にあるマンションなら、建て替えの話が出るケースがあります。区分所有している場合は、自分の持ち分だけを売却して現金化することができます。

また、建物代金を支払って新しい物件を割安な価格で手に入れ、引き続き賃貸収入を得ることも可能です。建て替え期間中は、一定の家賃保証を得られるケースもあります。このように、物件を最後まで持ち続けることで、賃貸収入を最大化できると同時に、新しい物件を安く手に入れるチャンスもあるのです。

ただし、賃貸需要がない地域の物件だと建て替えの話が出ず、買い手が見つからずに売るに売れなくなってしまうリスクがあるので注意が必要です。

物件によっては早期の売却を検討する

不動産投資を成功させるには、賃貸需要が旺盛な地域の物件を選ぶことが大切です。空室リスクが低い物件なら、売却益と賃貸収入の両方を狙える可能性もあります。

しかし、空室リスクが高い地方の物件や、木造アパートのように耐用年数が短い物件は、築年数が古くなるほど売却が難しくなるので、早期の売却を検討しましょう。

これらの物件は、持ち続けても安定した賃貸収入は期待できません。売却益を得るどころか、なかなか買い手が見つからず、物件を売却して現金化することが困難になります。利益を最大化するよりも、少しでも早く売却することを優先しましょう。