不動産投資をするなら首都圏と地方のどちらがよい?

不動産投資は、首都圏と地方のどちらで始めればよいのでしょうか。地方は首都圏に比べて物件価格が安いので、用意するお金は少なくて済みます。また、地方の物件は利回りが高く、利回りを重視して地方で不動産投資に取り組む人もいます。しかし、これから不動産投資を始めるなら首都圏がおすすめです。首都圏は地方より利回りは低くなりますが、安定した賃貸需要が見込めるからです。一方、地方で行う不動産投資は、首都圏にはないリスクがあります。

本コラムでは、不動産投資には首都圏がおすすめである理由と、地方で不動産投資を行うリスクについて解説します。

不動産投資は首都圏がよい理由

まずは、不動産投資は首都圏がよい理由を二つご紹介します。

首都圏は人口流入が続いている

不動産投資でもっとも気を付けなければならないのが、空室リスクです。投資用不動産を購入しても、入居者がいなければ家賃収入を得られません。家賃収入から借入金を返済している場合は、空室になると自己資金の持ち出しが発生してしまいます。

不動産投資で空室リスクを回避するには、安定した賃貸需要が見込める地域の物件を購入することが大切です。総務省の『平成30年(2018年)住民台帳人口移動報告』によると、人口が転入超過になっているのは8都府県で、中でも首都圏(東京、埼玉、神奈川、千葉)の転入超過数が突出しています。

また、国立社会保障・人口問題研究所の『日本の地域別将来推計人口(平成30(2018)年推計)』では、「2045年の東京の人口は2015年とほぼ変わらない」と予測されています。このように、首都圏は人口流入が続いているため、今後も安定した賃貸需要が見込めます。

東京オリンピック後も再開発が行われる

「2020年の東京オリンピック後に不動産価格が下落する」という意見があるため、首都圏での不動産投資に不安を抱く方もいるでしょう。将来どうなるか正確に予測することはできませんが、東京では継続して再開発が行われるため、「オリンピック後も不動産価格は下がらない」と考える専門家も多くいます。

たとえば、東京駅周辺の丸の内・大手町で行われている「東京駅前常盤橋プロジェクト」では、2027年度にあべのハルカス(大阪市阿倍野区)を超える日本一高い390mの超高層ビルが開業する予定です。

ほかにも、東京23区内では、さまざまな再開発がオリンピック後も継続して行われるため、物件価格が大きく下落する可能性は低いと考えられます。

地方で不動産投資を行うリスク

次に、地方で不動産投資を行うリスクについて確認していきましょう。

人口流出で高まる空室リスク

首都圏では人口の転入超過が続いているのに対し、地方では転出超過が続いています。『日本の地域別将来推計人口(平成30(2018)年推計)』では、大阪や愛知といった大都市圏でも、将来の人口減が予測されています。人口が減少する地域では賃貸需要の増加が見込めないため、空室リスクが高まります。

もちろん、地方で不動産投資を始めて成功している大家さんもいますが、首都圏に比べると入居者を探すのが大変なのは間違いありません。

賃貸需要低下による不動産価格の下落リスク

人口が減少して賃貸需要が低下すると、不動産価格が下落するリスクも高まります。不動産価格が下がると表面利回りは上がるので、利回りの高さだけで投資用不動産を購入しないことが大切です。いくら計算上の利回りが高くても、入居者がいなければ意味はありません。

不動産投資は利回りの高さよりも、安定して家賃収入を得られることのほうがより重要なのです。

売却したくても買い手が見つからない流動性リスク

地方の物件は、売却したいときに買い手が見つからない流動性リスクもあります。不動産投資は出口戦略も重要です。賃貸需要が旺盛な首都圏の物件であれば、築年数が古くなると建て替えの話が出てくる可能性があるので、最後まで持ち続けるという選択肢もあります。

しかし、人口が減少する地方の場合は、買い手がいるうちに売却することが大切です。入居者がいない地方の物件はなかなか買い手が見つからず、売却するのが難しくなります。

このように、地方の物件にはさまざまなリスクが潜んでいるため、不動産投資は首都圏のほうが成功しやすくなります。

首都圏のワンルームマンションが特におすすめ

これから不動産投資を始めるなら、首都圏のワンルームマンションが特におすすめです。

日本では未婚率の増加や高齢化、核家族化により、単独世帯が増加しているからです。総務省の『平成30年度版 情報通信白書』では、2040年に単独世帯の割合が約40%に達すると予測されています。そのため、今後はワンルームマンションの更なる賃貸需要の増加が期待できます。また、ワンルームマンションは、ファミリーマンションやアパート・マンション1棟に比べて物件価格が安く、購入しやすいメリットもあります。

初めての不動産投資は、首都圏のワンルームマンションで始めるのがおすすめです。