不動産投資の9つのリスクとその対策とは

不動産投資はリスク対策が重要

不動産投資は長期的に安定した家賃収入が期待できるため、副業として取り組むサラリーマンが増えています。管理会社に物件管理を委託すれば、入居者募集や家賃の回収、消耗品の交換など、大家としてやらなければならないことの大半は管理会社にやってもらえるので、本業があっても無理なく取り組めます。

ただし、投資用不動産を購入すれば、必ず成功できるわけではありません。投資用不動産は価格が高いので、うまく運営できないと大きな損失が発生する可能性があります。しかし、不動産投資を始める前にどんなリスクがあるかを理解し、対策を考えておけば、成功する確率は高くなります。

次に、不動産投資の9つのリスクとその対策について解説します。

不動産投資の9つのリスクとその対策

不動産投資には備えるべき9つのリスクがあります。それぞれのリスクの内容と対策を紹介します。

①不動産会社リスク

個人が不動産投資をするには、不動産会社から投資用不動産を購入する必要があります。不動産会社が主催するセミナーや無料相談会に参加したあとに、収入や保有資産などに応じて物件を紹介してもらうのが一般的な流れです。

顧客の利益をしっかり考えてくれる不動産会社もありますが、なかには自分たちの利益を優先して収益性の低い物件を無理やり購入させようとする悪徳な会社もあります。

不動産投資で成功するには、信頼できる不動産会社・担当者を見つけることが大切です。セミナーや相談会は、インターネットで評判や実績を調べてから参加しましょう。また、書籍などで不動産投資の基本的な知識を習得しておけば、トラブルを回避できます。

②空室リスク

投資用不動産を購入しても、入居者がいなければ家賃収入を得られません。借り入れをして不動産投資をする場合、空室が長く続くと借入金の返済に影響が出てしまいます。

不動産投資では、空室リスクが低い物件を購入できるかどうかが成功の鍵になります。具体的には、人口流入が続いている首都圏(東京23区内が理想)で、最寄り駅から徒歩10分以内にある物件がおすすめです。賃貸需要が旺盛な地域の物件なら、空室リスクを最小限に抑え、長期的に安定した家賃収入を得られます。

③家賃滞納リスク

不動産投資は入居者がいても、家賃を滞納されてしまうと収入を得られません。家賃滞納は対応が遅れるほど回収が難しくなるため、早期に対応することが大切です。

ただし、入居者に直接対応するのはトラブルにつながる可能性があるので、管理会社に任せるのがおすすめです。家賃滞納について、ノウハウと実績を持つ管理会社に管理を委託しましょう。また、家賃滞納保証がある管理会社を選べば、家賃滞納が発生しても収入を確保できるので安心です。

④地震リスク

不動産投資には、地震によって建物が倒壊するリスクがあります。政府が発表している「全国地震動予測地図2018年度版」によると、今後30年以内に震度6弱以上の大地震が起こる確率は、東京を含めた太平洋側の地域で高くなっています。

地震に備えるには、1981年以降に新耐震基準で建てられた物件を選ぶことが大切です。新耐震基準は「震度6強~7に達する程度の地震で倒壊・崩壊しない」とされています。また、地盤が強い地域の物件を購入することも、地震リスクへの対策として有効です。

インターネットには地盤の強さを確認できるサイトもあるため、物件を購入する前に確認しておくのもおすすめです。物件を複数所有する場合は、地域を分散させるとリスクを軽減できます。

⑤火災リスク

所有中の投資用不動産で火災が発生すると、建物が被害を受けて資産価値が減少してしまいます。火災リスクに備えるには、火災に強い物件を選ぶことが大切です。
木造は火が燃え広がりやすいので、鉄筋コンクリート造の物件を選びましょう。鉄筋コンクリート造であれば、火災が発生しても被害を最小限に抑えられます。

また、木造建物が密集している地域は、火災が発生したときに燃え広がりやすいので避けたほうが無難です。

⑥金利上昇リスク

投資用不動産は物件価格が高いので、借り入れを利用して購入するケースが多くなります。変動金利の場合、市場金利が上昇すると借入金に適用される金利も上昇するため、借入金の返済総額が増えてしまいます。借り入れを利用できるのは不動産投資のメリットのひとつですが、無理な借り入れをするとリスクが高くなります。

金利上昇リスクに備えるには、多額の借り入れをせず、手元資金を多めに確保しておくことが大切です。

⑦資産価値下落リスク

投資用不動産は、時の経過とともに資産価値が下落します。ただし、不動産の価値は築年数だけで決まるわけではありません。賃貸需要が旺盛な地域の物件、 最寄駅から近い物件、鉄筋コンクリート造で耐用年数が長い物件などは、築年数が古くても資産価値は下落しにくいです。

それに対して、地方の最寄駅から距離がある物件などは資産価値が下落しやすく、売却したくても買い手を見つけるのが難しくなります。不動産投資では売却するときのことも考慮して、資産価値が下落しにくい物件に投資することが大切です。

⑧家賃下落リスク

投資用不動産は時の経過とともに、資産価値だけでなく家賃も下落していきます。同じ地域の物件であれば、築年数が浅く、設備が充実している物件のほうが家賃は高くなります。
ただし、賃貸需要が旺盛な地域の物件であれば、築年数が古くても家賃下落リスクは低いです。

⑨管理会社倒産リスク

物件管理を管理会社に委託する場合は、管理会社の倒産リスクもあります。管理会社が倒産すると、回収済みの家賃や敷金を取り戻すことが難しくなるため、管理会社選びは重要です。

国土交通省の「賃貸住宅管理業者登録制度」の登録業者には、不動産所有者の財産と会社財産の分別管理が義務付けられているので、管理会社選びの目安になります。

また、創業年数や物件の管理戸数、入居率など、賃貸管理の実績を確認することも大切です。回収した家賃の入金遅延などが発生した場合は、倒産の兆候であることが考えられるので管理会社の変更を検討しましょう。

不動産投資にリスクはあるが対策は可能

これまで不動産投資の9つのリスクを紹介してきましたが、すべて事前に対策できることなので、特に恐れる必要はありません。リスクがあることを理解し、しっかりと備えれば不動産投資で成功する可能性は高くなります。

不動産投資で長期的に安定した家賃収入を得るために、9つのリスクの対処法について理解を深めておきましょう。