住宅ローン減税の仕組みを解説 メリット・デメリットと利用方法も紹介

住宅ローン減税の概要

住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)とは、住宅ローンを利用して住宅の取得やリフォームをした場合に、住宅ローン利用者の金利負担を軽減するための制度です。年末の住宅ローン残高に1%をかけた金額が、所得税から控除されます。

例えば、年末の住宅ローン残高が2,000万円なら、その年の控除額は最大20万円(2,000万円×1%)です。もし所得税から控除しきれない場合は、住民税から控除することも可能です。

住宅ローン減税の控除期間は最大10年間で、2021年12月31日までに住宅を購入して居住すると、控除額は最大400万円(各年最大40万円)になります(※)。住宅ローン減税は、住宅ローンを利用してマイホームを購入する場合は必ず利用したい制度ですが、自分で手続きをしないと利用できないため、どのような制度なのか理解しておくことが大切です。

ここでは、住宅ローン減税の仕組みやメリット・デメリット、利用方法について解説します。

※消費増税に伴い、消費税10%が適用される住宅を取得し2019年10月1日から2020年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます。

住宅ローン減税の適用要件

住宅ローン減税の適用を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

  • ・住宅ローンの返済期間が10年以上あること
  • ・住宅を取得した日から6カ月以内に入居し、適用を受ける各年の年末まで引き続き居住していること
  • ・対象となる住宅の床面積が50㎡以上であること
  • ・控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

 

住宅ローン減税はローン返済期間が10年以上で、住宅購入から6カ月以内に入居する必要があります。

また、床面積が50㎡以上の住宅が対象で、所得金額が3,000万円を超える年は控除を受けられないという制限があります。住宅を購入する前に、住宅ローン減税の適用要件を満たしているか必ず確認しておきましょう。

新築と中古、リフォームそれぞれで、上記に加えて個別に適用要件があるため、住宅の取得やリフォームを行う前に、住宅ローン減税が利用できるかを業者に確認するのもおすすめです。

住宅ローン減税のメリット

住宅ローン減税のメリットは、税額控除によって所得税・住民税の税負担が軽減されることです。住宅ローン減税の適用を受けると、10年間にわたって納めた所得税や住民税の一部が還付されます。

価格.comの住宅ローン減税シミュレーションによると、扶養家族のいない人が「借入額3,000万円、返済期間35年、固定金利1.345%」の条件で住宅ローンを利用して2019年3月に入居した場合、10年間の控除額(年収別)は以下のようになります。

  • 年収400万円:212.0万円
  • 年収500万円:258.8万円
  • 年収600~1,000万円:260.9万円

 

年収が高くなるほど控除額も大きくなり、10年間で210~260万円程度節税できることがわかります。借入金額や借入金利などの諸条件によって控除額は異なりますが、住宅ローン減税は大きな節税効果が期待できます。

住宅ローン減税のデメリット

住宅ローン減税を受けるには確定申告をする必要があるため、経験がないと手続きに時間や手間がかかるかもしれません。ただし、会社員の場合は、確定申告が必要なのは初年度のみです。2年目以降は勤務先にローン残高証明書を提出すると、年末調整で控除を受けられます。

住宅ローン減税は所得税・住民税の節税効果が大きいので、面倒でも確定申告するのがおすすめです。

住宅ローン減税の利用方法

住宅ローン減税を利用するには、入居した年の翌年に確定申告を行います。税務署が適用要件を満たしているか確認するため、申告する際に以下の書類(カッコ内は入手先)を添付する必要があります。

  • ・住民票の写し(市区町村)
  • ・住宅ローン残高証明書(金融機関)
  • ・登記事項証明書(法務局)
  • ・売買契約書(不動産会社 ※住宅購入時)
  • ・源泉徴収票(勤務先)
  • ・耐震基準適合証明書など(建築士など ※中古住宅の場合)

 

確定申告期間は限られているため、直前にあわてることがないように事前に準備しておきましょう。

住宅ローン減税を利用するときの注意点

住宅ローン減税を利用するときに注意したいのが、住宅ローンの返済期間が10年以上必要であることです。

住宅ローンを早く返済するために、手元資金に余裕があると繰り上げ返済を行う人もいます。しかし、繰り上げ返済をして住宅ローンの返済期間が10年未満になってしまうと、住宅ローン減税の適用対象外となってしまうので注意が必要です。住宅ローン減税を受けている間に繰り上げ返済をする場合は、返済期間が10年未満にならないようにしましょう。

また、住宅ローン減税で還付される金額は、自分が納めた所得税と住民税の額が上限になります(住民税上限額は13.65万円)。住宅ローンの年末残高の1%(年最大40万円)が毎年必ず戻ってくるわけではありません。住宅ローン減税はあくまでも金利負担の軽減を目的とした制度なので、還付金をあてにして無理な金額のローンを組まないことも大切です。

この記事の監修者

北野 琴奈ファイナンシャル・プランナー(日本FP協会認定 CFP®認定者)

津田塾大学卒業後、会社員を経て独立。実践型ファイナンシャル・プランナーとして資産運用、不動産投資・賃貸経営、キャリアなどに関する講演、執筆、コンサルティング等を行う。TBS「がっちりマンデー!!」「がっちりアカデミー!!」、BS11デジタル「不動産王」、BSジャパン「日経プラス10」、日経CNBC「不動産投資AtoZ」等にコメンテーターとして出演。その他メディア出演・取材協力多数。